«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров
На днях Центробанк объявил о понижении с 1 сентября льгот к показателям по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем начинает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как доказывает практика, за предпоследние 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на степенитраницу обеспеченности жилья, тем не менее они с незавидным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет скрытности этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в минувшем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю пользу от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же посмотреть на депозитный сектор, можно увидать обратное.
По данным системного издательства Frank RG, только в октябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную деньгу 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в стоимостном выраженье показатель на 35 процентентов превышает цифири прошлого года, в денежном выраженье рост ещё выше – 54 процента.
Львиная толика всех выданных кредитов (81 процентовент) приходится на пятёрку мельчайших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году экономисты Сбера резюмировали тоскливую тенденцию: спрос ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал невозможности для роста. «Сейчас каждое шестое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже приобретает ипотеку, – объявлял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов американского населения приобретает плату свыше 60 тыс. рублей, мы приблизились к границе, когда ипотека надлежаща рыхлить всё более и более бедные пласты населения».
Сегодня банки с боеготовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих согласие банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая форвардная ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о снижении надбавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября текущего года для кредитов, в которых размер первичного взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связитраницы с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в сентябре 2020 года, как и просил попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи существовали к 1 сентября 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета расход программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа быстротекущего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало зафиксировано рекордное увеличение кредитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства заказчика за перепродажи квартирки удастся ссудить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост себестоимостей на жильё коммерсантам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 просебестоимостейтов дороже, чем она стоила в момент переоформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, олигархи – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проектент под /волшебным заглавием «Доступное жильё» давно уже выродился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента ,являются программа бесплатной ипотеки, обманутые дольщики и, собственно, сам нацпроектент по доступному жилью.
Нынешний нацпроект «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его третье издание под прозвищем «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя газета просочилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.
В октябре того же года Агентство ипотечного ипотечного рефинансирования (АИЖК) переформатировали в ,новую структураницу – ДОМ.РФ. Основные заметки дохода координационной компании – «ипотечный бизнес, ипотечная деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумажками и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце будущего года было объявлено, что объём дотации ДОМ.РФ предполагается посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не несчастная – в 2020 году сумма уплаченных ею доходов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентента чистейшей выручки по МСФО 2019 года, значится на неофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В версии госзаказа от 2012 года был заложен параметр односменки жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним дивидендом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 прямоугольных метра. В 2017 году тот показатель надлежащ был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года параметр мобильности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя затрата одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента жилых домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн прямоугольных метров, что госслужащими подаётся как огромное достижение. Подчёркивается, что объёмы возведения, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на былом уровне. План по повышению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации маржа существовала 6,5 процента. Однако в наличие прироста объёмов возведения это принесало выгоду разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный сантиметр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя расценка квадратного метра в октябре этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный фут обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых девелоперами в неделимой энергоинформационной структуре ипотечного строительства, затрата столичного «квадрата» в конце 2020 года состовляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для бюрократов стало и постановление проблемм дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – организаторов возмездного строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С марта 2011 года по январь 2018-го он занимал службу главы исполкома по обеспечению реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области жилищного строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав застройщиков Хуснуллин сегодня занимает службу зампреда наблюдательного совета. А его председателем ,является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав девелоперов аккумулирует у себя двадцатки доллийскиёв рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого контракта жилищного участия. В этом году в единовременный фонд от девелоперов предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентентов обьектов строится по старым моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые застройщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за третий квартал 2021 года мы фиксировали рост порядка 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех одураченных дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в взносе 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение проблем с соинвесторами является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.