«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров
На днях Центробанк объявил о снижении с 1 сентября зарплат к показателям по ипотечным займам для нагревания спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного инвестирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за следующие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на интенсивность открытости жилья, тем не менее они с удивительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проектента для старшинских граждан. Если же просмотреть на кредитный сектор, можно завидеть обратное.
По данным исследовательского издания Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную деньгу 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в стоимостном выражении коэффициент на 35 процентов превышает цифири прошлого года, в денежном выражении темп ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда октябрбыл невозможности для роста. «Сейчас каждое четвёртое население с работающим председателем присмотруги уже ,имеет ипотеку, – объявлял тогда главный экономист Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов международного народонаселения ,имеет квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща окучивать всё более и более бедные пласты народонаселения».
Сегодня банки с боеготовностью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих неодобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о понижении льгот к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут понижены с 1 июня быстротекущего года для кредитов, в которых размер прежнего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связитраницы с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в феврале 2020 года, как и просил попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи были к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы уменьшили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа прошлого года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало зафиксировано рекордное уменьшение кредитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства работодателя за перепродажи квартиры удастся ссудить хорошую сумму. В этом смысле продолжающийся прирост стоимостей на жильё миллионерам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в этап переоформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, миллионеры – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проектент под труднопроизносимым заглавием «Доступное жильё» давно уже выродился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, влюблённые инвесторы и, собственно, сам нацпроектент по понятному жилью.
Нынешний нацпроект «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его ..первое издание под заглавием «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя редакция просочилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) переформатировали в новую структуру – ДОМ.РФ. Основные заметки капитала союзной компании – «ипотечный бизнес, депозитная деятельность, операции с ипотечными ликвидными бумажками и реализация муниципальных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется доведеть до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею доходов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на неофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В концепции моногорода от 2012 года существовал заложен параметр востребованности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним налогом можетсуществовала бы собрать деньги на квартирку площадью 54 квадратных метра. В 2017 году тот показатель должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии госзаказа от 2018 года параметр мобильности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базисных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в взносе 7,9 процентовента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя себестоимость одного прямоугольного фута жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процентовента девятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что чиновниками подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы проектирования, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на теперешнем уровне. План по уменьшению ипотечной доходности сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка существовала 6,5 процента. Однако в отсутсвие темпа объёмов проектирования это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена прямоугольного метра в июне этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в единной энергоинформационной подсистеме жилищного строительства, цена столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для киоскёров стало и постановление проблем дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства складывается Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
С ноября 2011 года по январь 2018-го он занимал обязанность главы комитета по поддержанию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области жилищного строительства в Москомстройинвесте. Его часто величают левой рукой зампреда Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав соинвесторов Хуснуллин сегодня занимает обязанность члена проницательного совета. А его заместителем является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав соинвесторов аккумулирует у себя двадцатки миллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого контракта долевого участия. В этом году в единовременный фонд от застройщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые застройщики будут появляться, – декларировал на днях Константин Тимофеев. – Только за четвёртый квартал 2021 года мы фиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на позавчерашний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье проблем с застройщиками является одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.