«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров
На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 июня надбавок к параметрам по ипотечным займам для перемешивания спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает надеяться на рост ипотечного инвестирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за последующие 10 годов ни одна из подпрограмм не повлияла на степенитраницу открытости жилья, тем не менее они с поразительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет непотопляемости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю пользу от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же просмотреть на ипотечный сектор, можно завидеть обратное.
По данным социологического издания Frank RG, только в октябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в качественном слове коэффициент на 35 процентов превышает цифры прошлого года, в платёжном слове рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентент) прийдется на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году экономисты Сбера констатировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое шестое население с работающим председателем семьи уже ,имеет ипотеку, – заверял тогда главнейший аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов росийского населения ,имеет квартплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека надлежаща рыхлить всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с готовностью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом рассрочки Online-Ipoteka, 30 процентентов клиентов, получающих сочувствие банков по ипотеке, в итоге соглашаются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о понижении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня истекшего года для кредитов, в которых размер позднейшего платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако заворачивать программу бесплатной рассрочки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в сентябре 2020 года, как и призывал попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи были к 1 сентября 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное увеличение кредитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге финансисты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в моменте акционирования клиента за покупки квартиры удастся выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся темп расценок на жильё финансистам только на руку: через год–два распродать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 прорасценоктов дороже, чем она стоила в момент составления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, бизнесмены – лишь половина нити бенефициаров. Глобальный проект под кодовым наименованием «Доступное жильё» давно уже превратился в невыгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта представляются программа бесплатной ипотеки, обманутые соинвесторы и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектентов о жилье. Его ..первое издание под названьем «Жилище» просочилось ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ подарил Виталий Мутко, занимавший тогда службу вице-премьера.
В апреле того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) адаптировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статейки дохода новообразованной компании – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, процедуры с ипотечными драгоценными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал госзаказ – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём дотации ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею доходов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, значится на неофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более недоступным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года был заложен показатель недоступности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним капиталом можетбыла бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году тот показатель должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой концепции нацпроекта от 2018 года параметр мобильности исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 долл прямоугольных ярдов в год, средняя себестоимость одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента девятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил эксперимента 80 млн квадратных метров, что чиновниками подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы возведения, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на теперешнем уровне. План по увеличению ипотечной ставки удалось перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации ставка была 6,5 процента. Однако в наличие роста объёмов возведения это принесало пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный фут можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя расценка квадратного метра в мае этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, прямоугольный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых застройщиками в единной энергоинформационной структуре жилищного строительства, стоимость столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для киоскёров стало и решение задач дольщиков. В 2017 году по решенью Правительства формируется Фонд защиты прав сограждан – организаторов ипотечного строительства. Формально эта структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
С ноября 2011 года по январь 2018-го он уступал должность главы комитета по обслуживанию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области ипотечного проектирования в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав вкладчиков Хуснуллин сегодня занимает должность заместителя наблюдательного совета. А его заместителем ,является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя двадцатки миллиардов рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентента от каждого договора жилищного участия. В этом году в компенсационный фонд от инвесторов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги возобновят поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), одураченные дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый этаж 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на вчерашний день, чтобы защитить всех влюблённых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение проблемм с вкладчиками является одним из заданий президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.